「賃貸生活」と「中古物件の買い換え」を比較/条件とリスクの捉え方で答えは変わる

※前回の記事(家を買うことについて一旦見送ることにした話)の続きです。

もう少し子育ての事も想定して、家を買う事について見送る事にしたわたし達。

とりあえず、ざっくり子どもの年とかも考えたら「家を買うのは10年後くらいかな~」という考えに至りました。子供が小学校に入る前に引っ越せれば良いかな~という考えですが、あくまでざっくり計画です。それまでは都内で暮らそうと思います。

で、次に気になったのは「賃貸で生活するのと買い換え前提で家を買うのではどっちがお得なんだろうか?」というポイントです。素人なりに色々調べてみましたが、今日はその辺について書いていきます。

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まずは自分たちの優先順位と条件を書き出す

422737 / Pixabay

「(10年後の)買い換えを想定した物件購入」と「賃貸生活」。どちらもエリアは都内。果たして両者は金銭的な面でどっちが得なのだろう。

賃貸の場合、支払った月々の家賃は手元には返ってきません。それであれば「売却・買換え」も想定し一度都内の物件を購入してしまった方が得なのでは??

で、具体的に比較してみようという事になったんですが、我が家の場合、

「10年後には神奈川県に家を持ちたい」

という計画があります。その為、その間に暮らす家の条件として、

・妻の実家に近い

・職場までアクセスが良い家

こちらを最優先事項としました。当然、住まいがきれいだったり広かったり、状態が良いに越したことはないのですが、自分たちの優先度を明確にした結果、購入に関しては予算をあまりかけない「中古物件」に絞って賃貸と比較してみました。

条件と優先度を押さえておくと、見る物件も絞れて無駄がなくなりますしケンカも避けられると思います。

それぞれ10年後の費用面をシミュレーションしてみる

Meditations / Pixabay

中古マンションは築15~20年もするとそれ以降は価格が下がりにくい傾向にあります。※場所によって若干ばらつきはあります。

という事で、買い換え前提の我々は築年数がある程度たった「都内の中古マンション」と「賃貸暮らし(今住んでいる家)」で、10年後の費用面を比べました。

具体的には下記項目をエクセルに書き出して収支を比べてみました。

■賃貸時にかかる家賃

・家賃×10年分

・更新料×5年分(1回/2年)

■中古物件購入時の費用(10年後に売却想定)

・物件購入額

・金利(1%で試算)

・ローン年数(35年)

・ローン返済額(月の返済額です、エクセルの”PMT”(※)の数式で出します)
※「ローン、エクセル、PMT」で検索すると色々出てきます。
わたしはこちらのサイトを参考にしました。

・総支払額(ローン返済額×12ヶ月×35年)

・管理費(マンションによってまちまちです)

・修繕積立金(こちらもマンションによってまちまちです)

・月の支払い総額(ローン返済額+管理費+修繕積立金)

・10年間のローン返済額総額

・10年間の総支払い額(ローン返済額+管理費+修繕積立金)

・ローン残高(総支払額-10年間の返済額)

・売却額(購入額と同じと想定)

・購入諸経費(仲介手数料+諸経費+引っ越し代+家具+エアコン+修理費)

…だいぶややこしい。

実際、情報を書き出すと見やすいです。わたし達は中古物件の購入額予算を3,000万円前後として調べました。現在の家賃は8.5万円(※)ですので、この内容を書き出し比べてみました。※現在の住まいに関して書いた過去記事:都内35㎡賃貸マンション・夫婦二人暮らし

色々書き出して気づいた事がこちらです↓

・金額にもよるけど、金利って結構大きくてびっくり。

→3,000万円の物件購入の場合)1%の金利、35年ローン→総支払額は3,556万円(!!)

・マンションの管理費、修繕積立金が結構かかる。しかもマンションによって額が全然違う。

・マンション管理費・修繕積立金は、部屋を賃貸として貸し出した場合オーナーが払う。

気になる費用面ですが、当然の事になってしまいますが【購入した金額と売却する金額の差によって全く違う結果になる】ことになります。我が家は都内暮らしの割に家賃がとても安いので、比べた結果としてはこんな形になりました↓(3,000万円物件購入想定時)

1)購入した金額より売却額の方が高い場合(3,000万円で購入し3,200万円で売却)
→中古物件を購入する場合の方が賃貸時より260万円プラス
 
2)購入した金額と売却額時の金額が同じ場合(3,000万円で購入し3,000万円で売却)
→中古物件を購入する場合の方が賃貸時より60万円プラス

3)購入した金額より売却額が安い場合(3,000万円で購入し2,800万円で売却)
→中古物件を購入する場合の方が賃貸時より140万円マイナス

※ちなみに、物件購入時は毎月のローン支払額にプラスして管理費・修繕積立金がかかります。結果、月の支払い額は9~11万円くらいになり、賃貸生活時に比べ出費額は増え貯金額に影響します。上の試算ではそこも考慮して収支の差を出しています。

という事で、購入額と同額以上で売却が出来れば収支上はプラスになることがわかりました。

駅近物件は値段は下がりにくい傾向があるようなので、良い物件を見つけることが出来ればプラスになる確率も上がると思います。

我が家は家賃が安くてこの結果なので、現在都内で10万円以上家賃を払っている人は中古物件を買ってしまった方が得になりそうですね。

この結果が出た時、「中古物件を上手に買って売れば試算も増えて良いんじゃないか?」という考えが頭をよぎりましたが、結果的には賃貸生活を続けることを選びました。

物件購入で得する事、損する事

気持ちよく生きる House

Pexels / Pixabay

シミュレーション上は割とプラスになる見通しも出ました。これが物件購入時に付いてくるプラスの部分だと思います。売ることもできますし、オーナーとなって家賃収入を得ることもできます。

ただ、今回は買い換え前提なので家賃収入は検討から外します。中古物件をいくつか実際に見て、試算をし、そこでの生活を想像してみました。

そうすると、リスクも色々とあることがわかりました。

【物件購入のリスク】

・実際のところ売却時の金額は誰にもわからないのでマイナスになる可能性もある。

・売る前提なので、家の状態維持に神経を使ってちょっと疲れそう。

・地震発生の可能性が高い昨今、築年数が古い物件だと倒壊が心配。

・マンションの場合、自分の土地は少なく、倒壊したらほぼ価値が残らない。

売却時の事、地震の事、と未来の事を考えるとやっぱり色々と不安はありますね。こればっかりは誰にもわかりませんし、考えすぎたら家なんて買えなくなってしまいますけど。ただ、高い買い物ですし慎重になってもいいかな~と。

色々と考えた結果、改めて今の住まいを見てみると、日当たりも良くて家賃も安くてアクセスも良い、ここでの生活の方が気持ちよく生活できそうだね、と金銭面と気持ちの面で賃貸生活を継続することに決めました。

賃貸派と購入派、正解は当人次第

と、ここ1ヶ月で家を買うことについて考え始め、購入する事を見送ったわけですが妻と今後の人生設計について考える良い機会になりました。有意義な時間を過ごせましたね。

賃貸派と購入派、はたまた買い換え派など様々な考え方がありますが、人の数だけ条件や状況が違うので、あまり「こうした方が絶対良い!」なんてことはないと思います。

今回の経験から周りの人がどうやって今の生活を選んだのかが気になって、最近はよく職場の人に話を聞かせてもらったり色々な人のブログを見させてもらっています。

10年後、素敵な家を購入すべく今後も情報収集に励んでいきたいと思います。

ではでは~

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